En el último año se dispararon hasta un 60% los precios de los alquileres en CABA. Esto generó una gran confusión, tanto en quienes buscan alquilar, como en quienes tienen propiedades para alquilar.
Seguramente esto te afecte como inquilino si estás por firmar un nuevo contrato de alquiler y querrás saber cuáles son los precios y cuánto es justo que te cobren en los distintos barrios de la ciudad. De la misma manera, si sos propietario querrás conocer los precios del mercado para que tu propiedad esté siempre alquilada y puedas generar ganancias.
Te compartimos este análisis de precios de alquileres en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, que confeccionamos en conjunto con referentes del sector, para que puedas tomar una decisión informada.
¿Cuáles son los precios promedio mensuales de alquileres publicados hoy en CABA?
Una forma de analizar la manera en la que se fijan los precios es a partir del tamaño del inmueble. Tomando como referencia el informe de la Dirección General de Estadísticas y Censos de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, el precio promedio mensual en pesos para los monoambientes en marzo de 2021 fue de $22.899, un aumento elevado respecto a los $13.948 marzo 2020. Es decir, un 64% de aumento para las propiedades menores a 30m2.
Las propiedades de 2 ambientes sufrieron un aumento similar: 62% en 12 meses, pasando de $18.776 a $30.471. En tanto el precio promedio mensual de los departamentos de 3 ambientes en Capital Federal pasó de $27.549 en marzo de 2020 a $47.222 en marzo de 2021.
Sumado a estos aumentos, los precios de cada segmento de propiedades aumentaron según su disponibilidad en el mercado. La titular de la inmobiliaria Maure, Soledad Balayan, explicó que los departamentos de 3 ambientes son los más demandados, aunque son el tipo de propiedades más retiradas del mercado de alquiler, a diferencia de otro tipo de viviendas como los monoambientes.
Si bien el tamaño de la vivienda es uno de los principales aspectos que influyen en la construcción del precio del alquiler, este también varía de acuerdo a la zona en la que se encuentra el inmueble.
Precios por zona
En lo que respecta a los precios según ubicación, el ranking está encabezado por las Comunas 14, 13 y 12 como aquellas con los valores promedio más caros de la ciudad; es decir, los barrios de Palermo, Belgrano, Núñez, Colegiales, Coghlan, Saavedra, Villa Urquiza y Villa Pueyrredón. Por ejemplo, estas zonas manejan valores promedio mensuales de 56 mil pesos para un departamento de 3 ambientes.
Si miramos los precios por barrio, según los principales portales de alquiler online, los más altos se sitúan en Puerto Madero, Palermo y Núñez. Mientras que los alquileres más económicos se encuentran en barrios como La Boca, Vélez Sarsfield y Constitución, teniendo valores mensuales entre los 19 mil y los 20 mil para un departamento de dos ambientes.
Además de estos factores que afectan el aumento de precios, como mencionamos antes, la nueva Ley de Alquileres estableció que los aumentos para los nuevos contratos ahora serán anuales y ajustados según del Índice para Contratos de Locación (ICL), confeccionado por el Banco Central de la República Argentina.
A pesar de que el ICL comenzará a implementarse recién el 1° de julio, los aumentos de precios en el mercado inmobiliario entre marzo 2020 y marzo 2021 fueron de más del doble de lo que hubiesen sido de estar vigente.
¿De cuánto hubiese sido el aumento con el ICL?
De acuerdo al informe mensual de precios de alquileres en CABA relevado por el Centro de Estudios Económicos y Sociales Scalabrini Ortiz (CESO), por ejemplo, los departamentos de 2 ambientes en CABA aumentaron un 55,6%. Nuñez, Flores y Villa Devoto encabezaron los aumentos más fuertes de este año, que rondaron el 19 y el 24%.
Pero, siguiendo los resultados del Índice para Contratos de Locación, la suba de precios hubiese sido de tan solo 23,9% entre mediados julio de 2020 (cuando comenzó a publicarse) y mediados de abril de 2021 como muestra el gráfico. Para mediados de junio de 2021, ese porcentaje ascendió a un 35,1%; es decir, que aún se encuentra por debajo de la inflación.
¿Cuánto representan estos aumentos en el bolsillo y cómo impacta en el mercado?
Para inquilinos
Si expresamos estos aumentos percibidos durante el último año, una pareja que alquila un departamento de dos ambientes promedio en CABA debe invertir el 34% de sus dos sueldos, en contraste con años anteriores donde sólo debían invertir el 25% de su sueldo. Porcentaje que puede llegar incluso a duplicarse entre aquellas personas que viven solas.
Alcanzar esa cuota significa que hoy una pareja tiene que trabajar 7 días del mes para pagar el alquiler, explicó Daniel Bryn, fundador de Bryn Real Estate y de Invertire.com. Sin embargo, aclara que “hubo años en donde estuvimos mucho peor, en 2003, por ejemplo, se tenían que trabajar 13 días para cubrir el alquiler mensual”.
Estos aumentos de precios significaron un cambio en el mercado de propiedades, ya que generó una migración de inquilinos desde barrios más caros, como Palermo o Belgrano, hacia barrios aledaños como Núñez, Saavedra o Coghlan.
Para propietarios
Ante la incertidumbre que trajo la nueva Ley de Alquileres, muchos propietarios alegan que la pérdida de valor que genera sostener un alquiler en esas condiciones los hizo dudar entre seguir alquilando o vender sus propiedades.
Por un lado, si bien los precios subieron, la rentabilidad para los propietarios es del 1% anual en dólares, así lo informó el medio El Cronista en febrero de este año. Mientras que para aquellos que eligen vender se encuentran con un mercado saturado: en mayo se registró un récord de más de 111 mil viviendas en venta solo en la Ciudad de Buenos Aires.
Los factores que pueden alterar el valor del alquiler son varios. Pero también hay otros puntos relacionados a un alquiler que pueden afectar tanto a inquilinos como a propietarios, como el tipo de garantía de alquiler que se presenta para cerrar un contrato.
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