La nueva medida entra en vigor a partir del lunes 1° de marzo. Obliga a quienes alquilan o subalquilan inmuebles urbanos o rurales a declarar sus contratos de alquiler a través del sistema web RELI (Régimen de Registración de Contratos de Locación de Inmuebles).
Cómo simplificar la gestión de alquileres
La regulación de los contratos de alquiler no es un tema que haya tomado al sector por sorpresa. Desde hace años la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) ha notificado sobre ciertas obligaciones.
Ya con la sanción de la Ley de Alquileres en 2020 se contemplaba la formalización de un mecanismo. Pero, desde que la AFIP finalmente reglamentó el Régimen de Registración de Contratos de Locación de Inmuebles (RELI), las reacciones han sido dispares.
Según la Resolución General N° 4.933, todos los propietarios deberán registrar sus contratos de alquiler a partir del lunes 1° de marzo en el Registro de Locaciones de Inmuebles. El RELI no sólo incluye los contratos que se celebren a partir de esa fecha. También abarca a los firmados a partir del 1° de julio de 2020.
Además, prevé que los locatarios o arrendatarios pueden informar de forma voluntaria un contrato. Y, si bien no son sujetos obligados, los intermediarios (como corredores, inmobiliarias o escribanos) pueden registrar un contrato en representación de sus clientes.
La potencialidad de la herramienta
Con esta amplitud, el instrumento permitiría obtener información relevante. En este sentido, desde la AFIP señalan que podrá verificarse el cumplimiento de las obligaciones fiscales de los sujetos intervinientes en distintas operaciones.
También en sintonía, autoridades de la Agrupación de Inquilinos opinan que se abre una nueva etapa en las políticas de vivienda en Argentina. Entre otros aspectos, destacan que se podrá saber quiénes conforman el negocio del acceso a la vivienda o quiénes alquilan y bajo qué condiciones.
Se calcula que el 80% del mercado se maneja en la informalidad. En este contexto, puede ser un paso fundamental para que los inquilinos reciban facturas y puedan hacer cumplir sus derechos. Sin embargo, la reglamentación no es bien recibida por todos.
Si bien la transparencia siempre es deseable, hay quienes creen que el timing no es el indicado. Después de un año de crisis global, la regulación puede agudizar la mala situación del mercado locativo, con la posibilidad de retraerlo aún más.
“No caben dudas de que el momento no es el mejor para avanzar con cualquier medida con respecto al mercado de alquileres”, remarcó Germán Gómez Picasso, fundador de Reporte Inmobiliario.
Las voces del mercado inmobiliario
En contra de lograr su objetivo, se corre el peligro de terminar en una mayor informalidad, con suba de precios y caída en la oferta.
“Es muy probable que siga disminuyendo la oferta de alquileres como viene pasando. Venimos desde hace 11 meses con caída interanual en la oferta de departamentos en alquiler en Zonaprop”, puntualizó Soledad Balayan, analista del mercado inmobiliario y titular en Maure Inmobiliaria.
Sin dudas, todo costo burocrático e impositivo no sólo quita tiempo. En muchas ocasiones se traduce en lo económico y en repensar si vale la pena alquilar la propiedad o no.
“Siempre se tuvieron que declarar las propiedades, pero entre esto, la Ley de Alquileres, y la rentabilidad anual que está dejando (que es de entre USD 1.4 millones y USD 1.5 millones), lo que es rentabilidad mensual no termina siendo un buen negocio porque los propietarios terminan recuperando la plata en 30 o 40 años”, explicó Luis de Blas, martillero público con más de ocho años de trayectoria en el sector y titular de Luis De Blas Propiedades.
Claro que existen visiones de conciliación frente a la llegada de la reglamentación. “Hay mucho más sensacionalismo detrás del tema. Es una reglamentación o medida que no debería molestar a nadie. Todos sabemos que una unidad, un inmueble que genera un ingreso para su propietario, debe ser debidamente justificado ante AFIP”, sintetizó Sebastián Rodríguez Metayer, Presidente de CeCinCba.
Y, ante la reciente aplicación de la normativa, cada uno podrá aportar desde el rol que le corresponde: desde los propietarios con sus obligaciones hasta los inquilinos como partes interesadas. En esta transición, los intermediarios como las inmobiliarias también puede ser un actor fundamental al aportar desde el asesoramiento.
El paso a paso: ¿cómo hacer la registración de contratos de alquileres?
En lo que refiere a la práctica, es un tema estrictamente contable que debe ser implementado por el dueño o su contador. Los contratos celebrados a partir del 1° de julio de 2020 y que sigan vigentes, así como los concretados en marzo de 2021, gozarán de un plazo excepcional para su registración hasta el 15 de abril.
Con estas fechas, la normativa abarca los siguientes contratos de alquiler:
- locaciones de bienes inmuebles urbanos
- arrendamientos sobre bienes inmuebles rurales
- locaciones temporarias de inmuebles
- urbanos o rurales, con fines turísticos, de descanso o similares
- locaciones de espacios o superficies fijas o móviles, delimitados dentro de bienes inmuebles como locales comerciales y/o “stands” en supermercados, hipermercados, shoppings, centros, paseos o galerías de compras
¿Cómo hacer el registro de un contrato de alquiler?
El registro tiene que hacerse en forma digital en un plazo no mayor a los 15 días corridos desde la firma del contrato. Para su registro, tendrán que ingresar a la página de AFIP con su clave fiscal. En el portal podrán dar toda la información del inmueble y los datos del propietario. Además, deberán adjuntar una imagen digital del correspondiente contrato.
¿Cuál es el impacto tributario de la medida?
En cuanto a los impuestos, los dueños deben tributar una alícuota de 1,5% de Ingresos Brutos sobre el valor del alquiler en la Ciudad de Buenos Aires. Y 3,5% en la provincia de Buenos Aires. En CABA están eximidos del pago de Ingresos Brutos quienes alquilen hasta dos inmuebles por debajo de los $30.000 mensuales cada uno.
¿Habrá consecuencias para el propietario en caso de no registrar sus contratos de alquiler?
Como en cualquier régimen de información, se le establece una multa. La misma puede ir desde $5.000 por contrato para personas humanas, hasta $10.000 por contrato en el caso de sociedades. “Si no hace este registro y tampoco tiene declarado los alquileres en la AFIP, va a tener que pagar los impuestos que le correspondan, tanto nacionales como provinciales, como el IIBB por ejemplo”, detalló Daniel Bryn, analista, asesor y desarrollador del mercado inmobiliario.
“La sociedad en su conjunto deberá ponerse de acuerdo para que no exista tanta evasión. También nuestro gobierno para que no se despilfarre lo que recauden, sino que vuelva en obras públicas, que vuelva hacia la gente. Cuando este círculo vicioso se logre acomodar, calculo que podremos llegar a ser un país con seguridad jurídica que es lo que todo el mundo pretende”, disparó Rodríguez Metayer.
¿Cómo continuar después de la registración de contratos de alquiler?
A pesar de los cambios en el sector, y como en tantas otras oportunidades, siempre llega una etapa de mayor claridad para todos los actores vinculados a los contratos de alquiler. Nuestro objetivo desde Alquilando es ayudar a inmobiliarias, inquilinos y propietarios a simplificar los alquileres y facilitar el día a día para cada uno. Conocé más sobre cómo agilizamos la gestión de alquileres ingresando a nuestro sitio web.
