El 31 de marzo de 2021 cayó el DNU que suspendía los desalojos de los inquilinos que incumplieran con los pagos y congeló el precio de los alquileres durante la Pandemia. A partir de entonces, se disparó el número de juicios por desalojo, profundizando aún más la crisis habitacional.
Pero la ley de alquileres sancionada en 2020 establece un nuevo protocolo para llevar adelante este proceso y hasta alternativas para evitar llegar a esta situación límite.
Para saber cómo evitar llegar a una situación de desalojo, primero es importante que tanto si sos inquilino como si sos propietario conozcas cuáles son tus derechos y en qué contexto puede ocurrir un desalojo.
¿Cuándo y por qué se puede dar una situación de desalojo?
Si bien un desalojo es la última medida a la que se quiere recurrir, la ley habilita esta situación en caso de incumplimiento de contrato entre las partes. De esta manera, el propietario estará en condiciones de iniciar un proceso de desalojo cuando el inquilino:
- Adeuda desde dos meses consecutivos de alquiler.
- O si el contrato entre propietario e inquilino caducó, y el inquilino no abandona la vivienda. Es importante recordar que una renovación de contrato se puede iniciar hasta 3 meses antes de su vencimiento.
También existen casos excepcionales en los que el propietario puede iniciar el desalojo si se incumplen otras obligaciones contractuales:
- Subarrendar: los contratos de vivienda permiten al inquilino vivir en el inmueble, pero no lo habilitan a alquilarlo a terceros para obtener ganancias.
- Causar daños a la propiedad: si el inquilino produce daños de gran magnitud en la propiedad puede ser causa del incumplimiento contractual. Para resguardar a ambas partes y delimitar las responsabilidades, muchos optan por tener un inventario de la propiedad anexado al contrato.
- Tener mascotas: cuando el contrato lo prohíbe estrictamente, rompería las obligaciones contractuales entre las partes.
Aún así, en caso de que alguno de estos puntos te genere alguna duda, lo recomendable siempre es recurrir al contrato de alquiler para confirmar que mencione algo específico. O también consultar con un profesional legal.
Condiciones en las que no puede iniciarse un desalojo
Como la ley también ampara la situación del inquilino, existen ciertas circunstancias por las cuales el propietario no puede iniciar un juicio de desalojo.
-
Si el propietario vendió el inmueble
Aunque parezca una obviedad, es común la creencia de que, por el cambio de titularidad del inmueble, el propietario puede dar por terminado el contrato de alquiler. A pesar de la venta del inmueble, el contrato pactado entre inquilino y propietario debe cumplirse hasta la fecha de finalización prevista originalmente. A menos que haya un acuerdo entre las partes.
¿Cómo establecer un acuerdo de este tipo? Primero, el propietario original debe sí o sí notificar al locatario quién es el nuevo locador legal. Sólo después de esto, podrá ofrecer un arreglo económico privado al inquilino a cambio de un retiro voluntario de la vivienda. El inquilino no tiene ninguna obligación de aceptar dicho acuerdo, pero puede hacerlo si así lo desea.
-
Si no se registró el contrato de la propiedad ante AFIP
Esta es otra de las modificaciones importantes que trajo al mercado inmobiliario la nueva ley de alquileres: el Régimen de registración de contratos de locación de inmuebles (o RELI).
El nuevo régimen establece que los propietarios deben registrar ante AFIP el contrato de alquiler. Por lo que, el juez a cargo de casos relacionados con el contrato de locación (desalojos y cobros de alquileres, entre otros), debe informar a AFIP antes de intervenir. Además de imposibilitar la acción de desalojo, la justicia podrá aplicar una multa sobre estos contratos.
En caso de querer saber más sobre cómo registrar el contrato de alquiler, podés consultar nuestra guía paso a paso sobre cómo registrar un contrato de alquiler.
Antes del juicio: mediación obligatoria
La nueva Ley de Alquileres también dispone que, antes de llegar a una instancia de juicio por desalojo, es obligatorio realizar una mediación entre las partes. “No hay ninguna posibilidad de que haya desalojo sin que se pase por una mediación en el Ministerio de Justicia”, explicó Jorge Ferraresi, Ministro de Desarrollo Territorial y Hábitat de Argentina, consultado en una entrevista.
El objetivo de incluir la mediación dentro de la ley de alquileres es ayudar a las partes a resolver el conflicto a través de una negociación, incorporando a un tercero neutral que los acompañe en la búsqueda de una solución beneficiosa para ambos.
Además, teniendo en cuenta que un desalojo puede demorar hasta un año y medio en completarse, la mediación permitirá ahorrar una enorme cantidad de tiempo y energía a los involucrados. Incluso es una forma de disminuir gastos, considerando que una mediación toma menos tiempo y recursos que un juicio.
Tipos de mediación a las que recurrir
La mediación es un método alternativo de resolución de conflictos en donde interviene un profesional de la ley que ayudará a lograr un acuerdo entre demandante y demandado para evitar ir a juicio. Existen dos opciones de mediación:
- La mediación pública (Ley 26.589), a la que se accede de forma gratuita y en la cual el Estado asigna un profesional matriculado en el Registro Nacional de Mediación.
- Una mediación privada, donde el mediador es elegido por inquilino y propietario. El profesional que elijan debe estar matriculado en el Registro Nacional de Mediación.
El mediador será el encargado de proponer una fecha de audiencia a la que deberán ir el solicitante y el demandado. De no llegar a un acuerdo, el propietario estará habilitado para optar por la vía judicial.
¿Cómo se inicia el proceso judicial de desalojo?
Si la relación contractual expiró o fue rota por alguna de las partes y no hubo acuerdo en la mediación preventiva obligatoria, el propietario primero deberá intimar por escrito al locatario a que pague el monto adeudado hasta ese momento.
La ley establece que el inquilino debe contar con un plazo mínimo de 10 días para cumplir con su obligación. Si el inquilino no respeta los plazos estipulados por ley para responder a la notificación, el propietario estará en condiciones de solicitar el proceso de restitución del inmueble.
Para ello, el propietario debe recurrir a un abogado que presente la documentación y los formularios necesarios en el juzgado correspondiente.
¿Quién da la orden de desalojo?
Una vez presentados los documentos, y mientras todo sea correcto, un juez deberá emitir la orden de desalojo.
Por ley, no se puede recurrir a otros medios como la fuerza bruta para desalojar a las personas. De modo que será necesario contar sí o sí con el decreto emitido por el juez.
Finalmente, durante el proceso de desalojo, la justicia estipula que debe llevarse a cabo durante el día entre lunes y viernes y debe estar presente al menos un oficial de la justicia.
¿Qué deben hacer los inquilinos cuándo les llega una notificación de desalojo?
Cuando el propietario (o su abogado) envía la notificación al domicilio, ésta será tenida en cuenta como entregada sin importar si el locatario se niega a recibirla. Es decir que, a diferencia de otro tipo de notificaciones, ésta no necesita la confirmación de recepción de la persona.
Una vez que los inquilinos están formalmente notificados de que se ha iniciado el proceso de desalojo, deben asesorarse con un abogado defensor. Para los desalojos en Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) pueden recurrir al Ministerio Público de la Defensa, y dirigirse a la Dirección de Asistencia a Personas Involucradas en Desalojo, donde les brindarán información para continuar con el proceso.
A pesar de lo complejo de la situación, Luis de Blas, titular de la inmobiliaria Luis de Blas Propiedades, recomienda a los inquilinos realizar el pago de la deuda siempre que puedan, ya que llegar a un juicio significa que “deberán absorber los costos judiciales, honorarios de abogados y mediadores”.
Tanto si sos inquilino, propietario o corredor inmobiliario, es fundamental alcanzar soluciones que den un cierre satisfactorio para ambas partes.
Si estás en duda sobre cómo avanzar con tu contrato de alquiler, podés completar el formulario de contacto de nuestro sitio web para recibir asesoramiento profesional.
